Assurance loyers impayés : comment ça marche ?

L'assurance loyers impayés est un type d'assurance qui couvre les pertes financières que peuvent subir les propriétaires lorsque leurs locataires ne paient pas leur loyer.

Ce type d'assurance est également appelé "garantie de loyer du propriétaire" ou "cautionnement du locataire". L'assurance loyers impayés protège votre investissement locatif et vous assure une sécurité financière.

Vous avez plusieurs locataires dans votre bien immobilier. Lisez notre article sur l'assurance pour les colocations.

Pourquoi souscrire à une assurance des loyers impayés ?

L'assurance loyers impayés est un plan de protection financière qui vous protège des conséquences des loyers impayés. Elle vous permet de demander une indemnisation pour les arriérés de loyer, les dommages causés à votre propriété et les frais juridiques en cas d'expulsion.

La plupart des propriétaires bailleurs souscrivent un crédit immobilier pour réaliser un investissement locatif. Souscrire une assurance loyers impayés permet donc de protéger son budget. Elle préserve aussi votre capacité de financement pour un achat futur.

Elle prend aussi en charge les détériorations, ce qui permet au propriétaire de remettre son bien en location rapidement le cas échéant.

Enfin, l'assurance propriétaire loyers impayés couvre les frais d'avocats jusqu'à 3 000 €, en cas de litige.

Mon locataire est-il éligible à l’assurance des loyers impayés ?

Le locataire doit être :

• Un particulier, et non une entreprise ou une association
• Habiter le bien à titre de résidence principale (ou au moins 2/3 de l'année)
• Avoir un compte bancaire actif en France
• Louer le bien à l'aide d'un contrat (signé par les deux parties).

Faire résilier le bail et demander l'expulsion

Si vous êtes confronté à un locataire qui refuse de payer son loyer, la première chose à faire est de lui demander de quitter votre propriété. Vous pouvez le faire en engageant une procédure judiciaire d'expulsion (préavis de résiliation du contrat de location).

Le locataire peut être expulsé par le propriétaire pour cause de non-paiement, mais seulement s'il a reçu un avis écrit précisant le montant de la somme due et la date à laquelle elle doit être remboursée.

Le propriétaire doit faire résilier le bail par un juge et demander l'expulsion. Cette procédure n'est pas automatique : elle peut prendre plusieurs mois, pendant lesquels le locataire reste redevable du paiement du loyer.

S'il est possible de lancer une démarche d'expulsion, n'oubliez pas que la trêve hivernale dure du 1er novembre au 31 mars. Durant cette période, vous ne pouvez pas expulser votre locataire, même s'il ne paie pas ses loyers. Avoir une assurance loyers impayés prend encore plus son sens durant cette période (et ainsi éviter de 5 mois de loyer).

Points forts de l'assurance loyer impayé

Le fait de louer son bien en toute sérénité et s'assurer des revenus est certainement l'avantage le plus important. Néanmoins, un avantage fiscal est également prévu par le législateur.

Déduction fiscale avantageuse

En effet, vous pouvez déduire de votre revenu imposable 100% du montant payé pour l'assurance loyer de votre locataire.

Cette déduction est la même pour tous et vous pouvez en bénéficier dans votre déclaration annuelle de revenus.

Ainsi, si vous payez une cotisation mensuelle de 350€ pour une assurance loyers impayés, vous pourrez déduire au moins 4200€ de votre revenu imposable (sur lequel vous devez payer des impôts). Cet avantage fiscal est une incitation à souscrire une telle assurance le plus tôt possible.

Une assistance dès le premier impayé

Si votre locataire ne paie pas son loyer, vous pouvez bénéficier de l'aide fournie par cette assurance.  Celle-ci vous permet de récupérer auprès de l'assureur une somme équivalente à 90 % du montant dû pour un mois de loyer et 50 % pour chaque mois suivant jusqu'à ce que votre locataire paie.  De plus, si après trois mois sans paiement, il ne paie toujours pas son loyer, l'assureur vous remboursera 100% des frais engagés pendant cette période.

Montant mensuel de la cotisation

La cotisation mensuelle est basée sur le loyer mensuel. Elle est généralement comprise entre 2% et 4% du loyer.

Ainsi, le montant mensuel de la contribution dépend du type de bien que vous mettez en location. L'âge du bien, sa localisation et la qualité des services proposés vont donc rentrer en compte

Par exemple, si vous mettez votre bien à louer avec un loyer de 1000€ TTC par mois, vous payerez entre 20€ et 30€ mensuel.

L'assurance loyers impayés est fortement recommandée pour ne pas être contraint de rembourser votre crédit immobilier sans aucun revenu locatif, ce qui pourrait impacter votre situation financière.  

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